Leilão de imóveis: oportunidade ou cilada? Especialistas esclarecem dúvidas
O número de imóveis leiloados no Brasil quintuplicou nos últimos anos
No quadro Imóveis em Pauta, comandado por Humberto Mascarenhas, foi abordado uma dúvida comum entre investidores e compradores: adquirir imóveis em leilão é uma oportunidade ou uma armadilha? Para esclarecer o assunto, o convidado foi o advogado especialista em Direito Imobiliário, Dr. Anailton Góes.
“É um tema muito procurado nos últimos tempos, principalmente por quem deseja investir com maior rentabilidade”, destacou Humberto. “Mas há riscos. Por isso, trouxemos o Dr. Anailton, que tem amplo conhecimento sobre o assunto”.
Dr. Anailton explicou que o leilão é, essencialmente, uma forma de venda pública de um imóvel, normalmente para satisfazer uma dívida. “O imóvel é dado em garantia numa operação financeira. Caso o devedor não consiga cumprir com os pagamentos, o bem é retomado pelo banco e levado a leilão. Os interessados fazem lances e quem oferecer o maior valor, arremata o imóvel.”
Segundo dados apresentados durante o programa, o número de imóveis leiloados no Brasil quintuplicou nos últimos anos. “Em 2022 foram cerca de 9 mil imóveis leiloados pela Caixa. Em 2023, esse número saltou para 26 mil. Em 2024, já são 47 mil. Isso mostra o crescimento desse mercado, mas também a falta de planejamento de muitos compradores que perdem o imóvel por inadimplência”, alertou o especialista.
Dr. Anailton também explicou que existem dois tipos de leilões: judicial e extrajudicial. “No judicial, o imóvel é leiloado por determinação de um juiz, geralmente após processos de execução. Já no extrajudicial, o próprio banco ou instituição financeira retoma o imóvel e o leva a leilão com base em cláusulas de alienação fiduciária”, detalhou.
Entre os principais cuidados, o advogado destacou a leitura atenta do edital. “É ele que determina se o comprador herdará dívidas como IPTU ou condomínio. Tem leilão em que essas dívidas são quitadas com o valor da arrematação, mas em outros, não. É aí que mora o perigo”, alertou.
Sobre a visita prévia ao imóvel, Humberto comentou que, em vendas convencionais, os interessados costumam visitar o imóvel várias vezes. Dr. Anailton esclareceu que, em leilões, especialmente os judiciais, isso raramente é possível. “Muitas vezes, o imóvel está ocupado e o morador não permite a entrada. Algumas vezes há fotos disponíveis no edital, mas é essencial fazer uma análise documental rigorosa.”
Quanto à desocupação do imóvel, o especialista orientou sempre buscar o diálogo. “O ideal é tentar um acordo amigável. Se não for possível, existem ações judiciais como a emissão na posse ou reintegração de posse. No caso de leilões judiciais, esse processo costuma ser mais rápido.”
Outro ponto levantado foi sobre os custos adicionais. “Além do valor do lance, há comissão do leiloeiro, taxas cartorárias, impostos, possíveis custos com desocupação e reformas. Tudo isso deve ser considerado. Recomendo que o comprador faça uma planilha de custos antes de arrematar o imóvel.”
Dr. Anailton também alertou para os riscos de fraudes. “Há muitas páginas falsas de leilão na internet. Sempre verifique se o site é seguro, se o leiloeiro é registrado na junta comercial e desconfie de valores muito abaixo do mercado. Nunca deposite valores em contas pessoais ou de terceiros.”
A possibilidade de financiar imóveis adquiridos em leilão também foi abordada. “Em leilões judiciais, normalmente o pagamento é à vista. Em alguns extrajudiciais, é possível o parcelamento ou até financiamento, especialmente com a Caixa Econômica, utilizando o FGTS.”
Por fim, o advogado reforçou que a ajuda de um profissional é essencial. “Não é obrigatório contratar um advogado, mas é altamente recomendável. Um especialista pode evitar grandes dores de cabeça.”
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